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一天近2000套房降價(jià)，有人降價(jià)20萬(wàn)“只求一賣”，北京的二手房怎么還越賣越多？|觀天下

2023-05-25 10:02:40 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

（原標(biāo)題：一天近2000套房降價(jià)，有人降價(jià)20萬(wàn)“只求一賣”，北京的二手房怎么還越賣越多？）

(資料圖片)

5月24日，北京朝陽(yáng)區(qū)潘家園弘善家園一套72平方米、兩室一廳的二手房源報(bào)價(jià)從410萬(wàn)元下調(diào)到了390萬(wàn)元，經(jīng)紀(jì)人劉麗告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“價(jià)格可以再商量，再談個(gè)幾萬(wàn)不成問(wèn)題。”

業(yè)主降價(jià)

根據(jù)諸葛找房官網(wǎng)，僅5月24日當(dāng)天，有1986套二手房源選擇降價(jià)，平均降價(jià)幅度在16.95萬(wàn)元/套；漲價(jià)的房源僅150套，不過(guò)平均漲價(jià)幅度達(dá)到了20.14萬(wàn)元。

近段時(shí)間，北京二手房掛牌量一路高升，買方的議價(jià)能力有所提高，但交易量沒(méi)有幾個(gè)月前那般火爆了。

北京一小區(qū)住宅樓每經(jīng)記者王家飛攝

二手房越賣越多？

根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2023年第21周(05月15日-05月21日)，北京存量房成交3581套，環(huán)比下降1%。從近10周成交走勢(shì)來(lái)看，周均成交套數(shù)為4190套，第21周低于平均水平14.5%。

從調(diào)價(jià)房源來(lái)看，第21周北京漲價(jià)房源1677套，較第20周下降16.9%；漲價(jià)房源占比回落2.86個(gè)百分點(diǎn)，諸葛找房認(rèn)為：“業(yè)主信心小幅波動(dòng)，購(gòu)房者可擇需入市。”

據(jù)劉麗觀察：“近期北京二手房源在逐漸增加，我接觸到的很多業(yè)主都希望抓緊變現(xiàn)，所以價(jià)格上是可以商量的。”

根據(jù)貝殼官網(wǎng)，2022年11月北京二手房掛牌量超過(guò)了10萬(wàn)套，當(dāng)時(shí)有人直呼震驚，畢竟這是歷史新高。但如今，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)來(lái)到了119106套，諸如“北京二手房越賣越多”之聲也開(kāi)始出現(xiàn)。

北京二手房掛牌量已經(jīng)來(lái)到了119106套

“現(xiàn)在換房需求比較高，很多人想要換個(gè)更大的房子來(lái)改善，還有的孩子大了想換到學(xué)區(qū)，這些都是促使房主賣房的動(dòng)力，畢竟大部分都要把手里的房子賣了才能湊夠錢買下一套。”

今年4月，北京二手住宅成交13928套，環(huán)比下降34.65%，同比下降1.2%。從月均成交水平來(lái)看，2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套，較2022年同期上升15.46%。但月均成交水平趕超去年，主要是依靠了3月份成交強(qiáng)勁的拉高。

諸葛找房認(rèn)為：“不可否認(rèn)的是，4月二手房市場(chǎng)交易回落確實(shí)展現(xiàn)出了當(dāng)前購(gòu)房需求的釋放有所減弱，短期內(nèi)仍需要政策端的持續(xù)支持，如進(jìn)一步優(yōu)化‘帶押過(guò)戶’業(yè)務(wù)等，以助力二手房市場(chǎng)交易維持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。”

3月31日，北京宣布啟動(dòng)二手房交易“帶押過(guò)戶”，但從目前的情況看，政策效果還待觀察。

據(jù)北京日?qǐng)?bào)此前報(bào)道，關(guān)于“帶押過(guò)戶”，除了經(jīng)紀(jì)人熱情不高外，多數(shù)銀行的辦理流程尚不明晰。唐女士近期在豐臺(tái)區(qū)購(gòu)入了一套二手房，由于賣家需要先解抵押再過(guò)戶，房屋買賣周期相對(duì)較長(zhǎng)，她與賣方曾向中介提出加快交易速度的需求，但中介卻從未提及可以辦理“帶押過(guò)戶”。后來(lái)，當(dāng)她了解到這一新政并向中介打聽(tīng)時(shí)，中介表示：“不推薦，流程比較復(fù)雜。”

5月11日，豐臺(tái)區(qū)宋家莊區(qū)域某中介機(jī)構(gòu)門店經(jīng)紀(jì)人表示，他們還沒(méi)有遇到過(guò)“帶押過(guò)戶”的案例。

很多二手房業(yè)主傾向買新房

今年3月北京二手房成交的活躍還歷歷在目，單月成交規(guī)模時(shí)隔23個(gè)月再次突破20000套，創(chuàng)近6年同期成交新高。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手住宅成交22192套，環(huán)比上升44.9%，同比上升31.14%，單月成交同環(huán)比實(shí)現(xiàn)“二連升”。

2023年一季度，北京二手住宅成交45815套，較去年第四季度上升49.08%，較去年同期上升24.21%。

但此后行情突變。

劉麗認(rèn)為，目前很多二手房業(yè)主傾向買新房：“很多業(yè)主愿意把自己手里的老破小換成新房，再說(shuō)現(xiàn)在北京也能‘帶押過(guò)戶’了，換房也方便了。”

劉麗向記者列了幾個(gè)新房項(xiàng)目，分別在朝陽(yáng)和亦莊：“這些新房都是精裝交付，價(jià)格也不高，現(xiàn)在不出手，將來(lái)可能價(jià)格又要漲上來(lái)了。”

劉麗認(rèn)為，新房?jī)r(jià)格相對(duì)較低也是北京二手房掛牌量持續(xù)上漲的原因之一。

相比于二手房市場(chǎng)，北京的新房交易相對(duì)活躍。從月均成交水平來(lái)看，2023年前4月，北京新房平均成交5936套，較2022年同期上升18.54%，月均成交水平趕超去年。

諸葛找房認(rèn)為：“北京新房市場(chǎng)延續(xù)上漲行情，既向市場(chǎng)傳遞了一定的積極信號(hào)，也反映出北京樓市具一定韌性，市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)健。展望后市，當(dāng)前購(gòu)房政策較為寬松，加之臨近6月房企年中業(yè)績(jī)沖刺節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)5月新房成交將以穩(wěn)為主，二季度新房整體成交規(guī)模有望邁上新臺(tái)階。”

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進(jìn)入4月，北京新房的熱度還在持續(xù)走高。記者注意到，近期北京多個(gè)新房樓盤(pán)遭到瘋搶，而瘋搶的背后原因除了有新房在戶型、精裝等方面的優(yōu)勢(shì)，還在于部分新房?jī)r(jià)格與周邊二手房明顯“倒掛”，“買到即賺到”的誘惑下，使得北京樓市首次誕生了“打新”客群。

但與上海購(gòu)新房需考量“積分”不同，北京的新房開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何對(duì)剛需或者改善型需求真實(shí)性和迫切程度的考察，只要有購(gòu)房資質(zhì)即可，一些熱賣樓盤(pán)甚至要求全款或者短時(shí)間給出首付，在回款需求面前，手中現(xiàn)金“豪橫”的客戶最受開(kāi)發(fā)商青睞。

業(yè)內(nèi)多方向記者表示，為了防止有人“鉆空子”，可以考慮出臺(tái)合理政策，將“倒掛”賺錢的渠道給遏制掉；同時(shí)呼吁新房熱賣的情況下，樓盤(pán)項(xiàng)目采取更為公平合理的方法蓄客。

部分新房熱度爆棚

2023年開(kāi)春，北京住宅市場(chǎng)升溫明顯，據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，3月份北京商品房住宅共成交29270套，其中新房成交7078套，二手房成交22192套，新房和二手房成交環(huán)比上漲均接近50%。

4月份，相比近期二手房市場(chǎng)的疲軟，北京新房市場(chǎng)表現(xiàn)得十分堅(jiān)挺，火熱程度仍然有增無(wú)減。據(jù)樂(lè)居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至4月23日，4月北京新房累計(jì)網(wǎng)簽6411套，已經(jīng)明顯高于3月同期。加上4月24—27日的成交數(shù)據(jù)，截至4月27日，北京新建商品住宅已經(jīng)成交7371套，已經(jīng)超過(guò)整個(gè)3月的成交數(shù)量。

從多個(gè)樓盤(pán)銷售人員、購(gòu)房者處，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，位于南四環(huán)豐臺(tái)區(qū)的建發(fā)璟院，指導(dǎo)價(jià)為8.5萬(wàn)元/平米，3月5日開(kāi)盤(pán)，目前較小的106平米的戶型房源已經(jīng)幾乎沒(méi)有可選擇的樓層；位于北五環(huán)海淀區(qū)的棲海沄頌，指導(dǎo)價(jià)為8.2萬(wàn)元/平米，3月18日開(kāi)盤(pán)，其中100平米的較小戶型，當(dāng)天售罄；位于東五環(huán)朝陽(yáng)區(qū)的和光煦境，指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)元/平米，4月20日就開(kāi)始開(kāi)盤(pán)選房，4月24日就有關(guān)注該樓盤(pán)的購(gòu)房者向記者反映，已經(jīng)“基本沒(méi)房了”；位于北五環(huán)外昌平區(qū)的越秀星樾，4月26日加推剩余400多套房源，現(xiàn)場(chǎng)1200多個(gè)家庭參與排卡，所推房源當(dāng)晚售罄。

“現(xiàn)在好賣的項(xiàng)目都是悶聲發(fā)大財(cái)，和光煦境銷售人員也不介紹宣傳，開(kāi)盤(pán)沒(méi)多久一問(wèn)房源就沒(méi)了。”打算在朝陽(yáng)、海淀置換房產(chǎn)的李軍告訴記者。而記者也注意到不僅僅是和光煦境，北京的多個(gè)新房項(xiàng)目，也“悄沒(méi)聲”地就售罄了。房產(chǎn)中介趙福（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，3月底中信城四期800多人排卡搶購(gòu)500多套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣完了。像中信城這種緊俏的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商也不和我們合作，一點(diǎn)也沒(méi)去做宣傳，他們自己也能很快就賣完了。

從北京待售的項(xiàng)目情況來(lái)看，未來(lái)部分地區(qū)新房的較高熱度還將持續(xù)。記者從越秀銷售人員處了解到，位于西五環(huán)石景山區(qū)的越秀天玥，預(yù)計(jì)將在5月底開(kāi)盤(pán)，指導(dǎo)價(jià)為7.48萬(wàn)元/平米，首次開(kāi)盤(pán)房源300來(lái)套，目前正處于誠(chéng)意登記排卡階段，在近1個(gè)月的時(shí)間里，已經(jīng)登記了350多個(gè)意向客戶，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)還將通過(guò)搖號(hào)的方式選房；亦莊的豐禾嘉會(huì)的銷售人員，告訴記者該項(xiàng)目4月28日開(kāi)始排卡，預(yù)計(jì)小戶型熱度較高，會(huì)出現(xiàn)搶購(gòu)的。

某項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)。董紅艷/攝

“目前整個(gè)北京在售的新樓盤(pán)將近100個(gè)，昌平南板塊、朝陽(yáng)東壩、大興西紅門都是較火的板塊。”房產(chǎn)中介周啟（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，接下來(lái)不少樓盤(pán)都會(huì)出現(xiàn)“搶”的局面，例如，北五環(huán)外昌平朱辛莊上海大華拿的地估計(jì)五六月份能開(kāi)盤(pán)，位置比越秀之前拿的地塊還好。不過(guò)，其實(shí)除了被搶購(gòu)的樓盤(pán)，現(xiàn)在很多樓盤(pán)也很不錯(cuò)，例如昌平區(qū)的建發(fā)文源府、大興區(qū)的華潤(rùn)橡樹(shù)灣、石景山的中海長(zhǎng)安譽(yù)，這些樓盤(pán)只是規(guī)模比較大，賣得相對(duì)慢一些。

不過(guò)，值得注意的是，北京新房市場(chǎng)也有兩極分化的跡象，部分地區(qū)仍為新房的“低氣壓”區(qū)。例如，記者注意到北京臺(tái)湖和馬駒橋的部分新房樓盤(pán)，在解除“雙限購(gòu)”后，量?jī)r(jià)上“沖了一波”，之后便后勁不足，去化速度緩慢。其中，較為典型的就是2020年8月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，目前仍然在售的金悅郡。房產(chǎn)中介工作人員張華（化名）告訴記者，金悅郡這個(gè)樓盤(pán)為限競(jìng)房，此前很多人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的期待過(guò)高了，與正常商品房相比品質(zhì)不高，在第一期收房的時(shí)候還進(jìn)行了維權(quán)，在六環(huán)外，距離地鐵非常遠(yuǎn)，賣了好久了，放開(kāi)“雙限購(gòu)”也沒(méi)有賣完。

“倒掛打新”，購(gòu)房門檻越來(lái)越高？

“同一區(qū)域新房的關(guān)注度一般要更高。”周啟解釋稱，新房環(huán)境好，居住舒適度高，戶型更加合理、密度較低、物業(yè)服務(wù)較好。而且隨著出生人口的下降，以后內(nèi)城的學(xué)區(qū)房都比不上這種新房。最近幾年老房子實(shí)在是太難賣了，除了少數(shù)對(duì)口好學(xué)校的學(xué)區(qū)房，好多老小區(qū)的房子都不好出手。

記者注意到，部分新房樓盤(pán)火熱與房?jī)r(jià)的倒掛有很大的關(guān)系，刺激了樓市“打新”的盛行。據(jù)趙福介紹，中信城四期的開(kāi)盤(pán)單價(jià)為16—17.5萬(wàn)元/平米，相比已經(jīng)交房的中信城一、二、三期二手房17—20萬(wàn)元/平米的單價(jià)，有著1.5—4萬(wàn)元的差價(jià)。中信城是二環(huán)里的絕版帶學(xué)區(qū)新房，這個(gè)價(jià)買到就是賺到。

“新房樓盤(pán)價(jià)格倒掛會(huì)刺激周邊的業(yè)主去搶購(gòu)。”周啟認(rèn)為，在房住不炒的政策之下，很少會(huì)有人去專門炒房，因?yàn)槔麧?rùn)空間不大，資金占用較多。不過(guò)，大多數(shù)人買房還是帶有一定的投資心理，“誰(shuí)都不愿意自己的房子在買了之后出現(xiàn)降價(jià)，買房除了用來(lái)自住，也用來(lái)配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵御通貨膨脹”。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鄒琳華在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，樓市“打新”在近些年較為多見(jiàn)，主要是因?yàn)檎畬?duì)新房實(shí)行限售價(jià)，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格低于同地段品質(zhì)二手房?jī)r(jià)格。記者注意到，近期有北京將“上調(diào)新房指導(dǎo)價(jià)”的傳言，對(duì)此，周啟認(rèn)為，今年土拍的價(jià)格應(yīng)該會(huì)提高，新房指導(dǎo)價(jià)也很有可能上調(diào)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，新房倒掛是很多大城市都存在的問(wèn)題，近年來(lái)越發(fā)明顯。原本是想通過(guò)控制新房?jī)r(jià)格來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但是也讓新房與二手房形成了價(jià)格差，讓大家覺(jué)得有利可圖，進(jìn)而誘發(fā)了新的炒房心理，并沒(méi)有完全把有居住需求的人納入到購(gòu)房行列。

對(duì)于“倒掛打新”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于新房買賣可以考慮加以稅費(fèi)方面的約束，例如，新房出賣的時(shí)候，可要求房?jī)r(jià)上漲的部分金額全部繳納給政府，把因?yàn)椤暗箳臁辟嶅X的渠道給遏制掉；或者在價(jià)格方面進(jìn)行管控，拉小二手房和新房的價(jià)差；另外，“租購(gòu)并舉”背景下，可適當(dāng)增加租房在入學(xué)等方面的權(quán)益，吸引更多的人去租房居住。

記者注意到，較多的熱門樓盤(pán)對(duì)購(gòu)房排卡設(shè)了排卡金和驗(yàn)資的環(huán)節(jié)。例如，越秀天玥銷售人員透露，目前該項(xiàng)目正處于排卡階段，需要對(duì)4成首付的資金進(jìn)行驗(yàn)資，81平米戶型驗(yàn)資240萬(wàn)元左右、97—102平米戶型驗(yàn)資290—300萬(wàn)元左右、115平米戶型驗(yàn)資340萬(wàn)元左右、130平米戶型驗(yàn)資400萬(wàn)元左右，只有進(jìn)行排卡驗(yàn)資的客戶才能參與開(kāi)盤(pán)；據(jù)樓盤(pán)銷售人員介紹，和光煦境在4月11日開(kāi)始收取20萬(wàn)元進(jìn)行認(rèn)籌，并要求驗(yàn)資200萬(wàn)元。

有購(gòu)房者稱，現(xiàn)在越來(lái)越多的房子需要進(jìn)行驗(yàn)資了，購(gòu)房門檻越來(lái)越高了，不帶錢去看房，簡(jiǎn)直都顯得沒(méi)有誠(chéng)意，沒(méi)有幾百萬(wàn)元“零用錢”傍身都容易被其他搶房的人鄙視。

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，取得預(yù)售證之后排號(hào)驗(yàn)資是開(kāi)發(fā)商提前鎖定目標(biāo)客戶的一種方式，是開(kāi)發(fā)商的正常營(yíng)銷手段。在不損害購(gòu)房者利益的前提之下，應(yīng)當(dāng)允許開(kāi)發(fā)商有相對(duì)的靈活的營(yíng)銷工具和方式，以更好地激發(fā)市場(chǎng)的活躍性。

不過(guò)，記者了解到，過(guò)熱的情況其實(shí)也滋生出了一些問(wèn)題。趙福告訴記者，正常情況下意向購(gòu)買中信城四期的有近3000人。然而因?yàn)榉孔颖容^搶手，開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始對(duì)購(gòu)房者“挑剔”了，要求購(gòu)房者首付必須達(dá)到8成以上才能參與開(kāi)盤(pán)。這個(gè)條件把大約三分之二的人被篩掉了。

某價(jià)格倒掛新盤(pán)火爆的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)。截圖自某中介朋友圈

比8成首付更加“厲害”的是有的樓盤(pán)要求全款。周啟告訴記者，現(xiàn)在每個(gè)項(xiàng)目的具體情況不完全一樣，要求標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，有些項(xiàng)目是有錢都買不到。例如，上個(gè)月某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，排卡報(bào)名需要驗(yàn)資1000萬(wàn)元，報(bào)名時(shí)間預(yù)留了3天就開(kāi)盤(pán)了，選到房的人要求開(kāi)盤(pán)三天內(nèi)購(gòu)房全款交齊。

對(duì)于“提高首付比例”的做法，房產(chǎn)律師王玉臣告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，開(kāi)發(fā)商不能自行提高購(gòu)房首付比例，自行提高比例，其實(shí)侵害了購(gòu)房人選擇付款方式的權(quán)利，這種行為既不公平合理也不合規(guī)。

記者注意到，針對(duì)部分樓盤(pán)熱銷的情況，2021年北京住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》規(guī)定，如果項(xiàng)目登記意向客戶超過(guò)批準(zhǔn)銷售房源的三倍，則應(yīng)該采取公證搖號(hào)的方式優(yōu)先向符合本市限購(gòu)政策本市無(wú)房家庭屬地居民家庭周邊單位職工家庭銷售，在三倍以內(nèi)就先到先得。

但是目前階段，似乎沒(méi)有哪個(gè)正在“大賣”的開(kāi)發(fā)商將該項(xiàng)《通知》的精神放在對(duì)客戶的首要考量地位。

二手房遇冷截?cái)唷爸脫Q鏈條”

與“打新”熱相反的，是二手房市場(chǎng)的驟然變冷。根據(jù)北京住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至4月26日，4月份北京二手房成交12101套，環(huán)比上月同期下降26.2%。而根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，4月份北京二手房掛牌量環(huán)比上月增加4.5%。鏈家網(wǎng)房源信息顯示，今年以來(lái)北京二手房掛牌量已經(jīng)突破11萬(wàn)套。

記者從購(gòu)房群中看到，一些正在置換中的購(gòu)房者對(duì)目前火熱的新房市場(chǎng)“望而興嘆”，原計(jì)劃賣掉手中的二手房置換改善，卻因進(jìn)入4月以來(lái)，市場(chǎng)低溫，而難以出手。業(yè)主小林（化名）對(duì)記者說(shuō)，“我的這套房子在小區(qū)戶型、位置都是最好的，也是次新房，在市場(chǎng)好的時(shí)候，我這個(gè)戶型掛出來(lái)一周基本就能賣掉，現(xiàn)在我都掛了近兩個(gè)月，看房人從多到少，自從周邊有價(jià)格比較低的新房入市后，我的房子基本沒(méi)有人看了，我降了兩次價(jià)，還是賣不動(dòng)，再降下去，賣的錢就不夠我置換了，所以打算五一假期之后就下架了，也不置換了。”

另外一些摩拳擦掌準(zhǔn)備購(gòu)買新房的業(yè)主，也因二手房賣不出去，置換計(jì)劃被擱置在了半路。

對(duì)此，某不愿具名業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析道，“打新”是因?yàn)閮r(jià)格便宜，但卻讓市場(chǎng)成了“剃頭挑子一頭熱”，如果二手房成交不能繁榮起來(lái)，新房的火熱也難以持久，因?yàn)檎嬲馁?gòu)買力，還是來(lái)自于“置換大軍”，只有讓置換的“金字塔”全鏈條流動(dòng)起來(lái)，市場(chǎng)才能真正恢復(fù)活力。而對(duì)于真正有需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能夠讓其放心出手的一個(gè)重要前提就是“房子未來(lái)不會(huì)貶值”。否則，即便有真正的居住需求，很多人仍會(huì)選擇持幣觀望。

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